Een gebiedsontwikkeling die op diverse punten scoort in een overtreffende trap. Integrale aanpak met waterberging, ecologie, recreatie, energievisie én 1200 woningen. Eén van de grootste projecten als het gaat om ontpolderen. En dat in het drukke Westland, waar iedere vierkante meter wordt geteld. Vier deelgrondexploitaties die samenkomen in één gezamenlijke grondexploitatie voor het gebied. Een financiële constructie die relatief veilig is in onzekere tijden.
De eerste woning is opgeleverd, een aantal andere volgt binnenkort. In het Westland moeten ruim 10.000 nieuwe woningen komen. Eén vijfde daarvan komt tot stand door de Ontwikkelingsmaatschappij het Nieuwe Westland (ONW BV). Zij regisseert de ontwikkeling van vier locaties waar vóór 2020 naar verwachting tweeduizend woningen verrijzen. De helft van de aandelen is in handen van OPP BV (Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector), een dochter van BNG (Bank Nederlandse Gemeenten). De andere helft bezitten de gemeente Westland, de provincie Zuid-Holland en het hoogheemraadschap Delfland gezamenlijk. Doel: het combineren van waterbelangen, woningbouw, ecologie en natuur in vier gebiedsontwikkelingen.
De financiële polsstok van het project is bekend en iedereen weet hoe de gebiedsontwikkeling is georganiseerd. Die basis geeft vertrouwen voor de lange termijn en maakt dat betrokkenen elkaar makkelijk vinden. De meeste grond is inmiddels aangekocht.
Maar het commitment vereist wel continu aandacht. Bestuurlijk, ambtelijk en naar de bevolking toe. "Houd langdurig vast aan de hoofdlijn", zegt Steven Elfring, "want je maakt een plan voor de maatschappij dat honderd jaar meegaat". Elfring is namens OPP directeur bij ONW: "Hier doen wij alleen de locatieontwikkeling en de grondexploitatie. Wij bouwen niet. En dat werkt uitermate goed. Alles gaat paritair. Carel van Rosmalen, van de gemeente Westland, en ik zitten nevengeschikt als directeur." Wethouder Bram Meijer beklemtoont: "Het mooie is dat hier meer belangen worden gediend. Binnen ONW gaan de betrokkenen gezamenlijk en innovatief aan het werk. Dat stimuleert elkaar. Al zie ik wel dat ONW soms korte slagen wil maken en wij als gemeente nu eenmaal onze eigen procedures en termijnen kennen. Daar wordt dan goed over gesproken."
De PPS-constructie stuurt vier projecten aan tussen Monster, ‘s Gravenzande en Naaldwijk. De te ontwikkelen woonwijken, op afstand van elkaar en verbonden door waterlopen, openen een andere blik op het Westland. Want is het mogelijk dat zoveel vierkante meters opgaan aan mooi wonen, waterberging en andere urgenties? Gaat dat niet ten koste van de economisch belangrijke glazen kassen, andere productieruimte en al het andere dat direct samenhangt met de tuinbouwketen?
Het Westland wil hier daadwerkelijk een kwaliteitsslag maken. Een belangrijke aanleiding vond plaats in 1998. Het jaar van ernstige wateroverlast, die opnieuw optrad in 1999. De urgentie was duidelijk: er moest wat gebeuren. "Rond de eeuwwisseling waren vele publieke partijen aan de slag met dit 'rommelige' gebied", kijkt bankier Thimmo van Garderen van BNG terug: "Her en der kassen, een doolhof van wegen. De gemeenten, de provincie en het hoogheemraadschap waren het met elkaar eens: we moeten hier wat aan doen. En we moeten dat gezamenlijk oppakken, want we kunnen het niet alleen".
De samenwerking begon in 2002, toen er nog zeven gemeenten waren in het Westland. ONW startte in mei 2002 als uitvoerder van het Integraal Ontwikkelingsplan het Nieuwe Westland (IOPW), dat de zeven in 1999 hadden vastgesteld. In de jaren daarna veranderde er veel. Vijf van de zeven gemeenten fuseerden in 2004 tot één gemeente Westland. Er kwam een definitie van ‘Greenports’ en de contouren voor de toekomst werden duidelijk. Van Garderen: "Toen wij een voorstel voor financiering maakten, stuitten we op het probleem van de waardebepaling van het gebied. De waarde toentertijd was in feite laag. Maar de overheden hadden wel een, zij het vage, visie voor ogen: Ontwikkelingsvisie Greenport Westland 2020. En zij beloofden om deze visie en bijbehorende voorgenomen bestemmingswijzigingen gezamenlijk om te zetten in plannen: streekplan, structuurschetsen, bestemmingsplannen. Met die toezegging ging BNG aan de slag. Wij hebben, vooruitlopend op nadere planvorming, in feite een fase vooruit gefinancierd, ondanks het ontbreken van een helder planologisch kader. Dat gebeurt zelden. Wij kijken nog steeds telkens een fase vooruit: wat gaat er om in het gebied, hoe staat het publieke leven erbij? Dat moet je begrijpen, wil je zo`n gebiedsontwikkeling doen op de manier van ONW. BNG steekt daar energie in".
Er is die eerste jaren veel geïnvesteerd in plannen, grondaankopen en samenwerking. Turbulente veranderingen, van rijksplannen tot de gemeentelijke fusie, remden het werk. Steven Elfring werd in 2005 directeur: "We hebben 40 miljoen euro uitgegeven en nog geen euro aan verkoop binnengehaald", zegt hij nuchter. Nuancerend, wijzend op de voortvarende aanpak nu: "Wij maken intussen ook deel uit van een zogenaamd 'Verkenningsproject voor Transitie Greenports' binnen het Urgentieprogramma Randstad. Onze projecten vormen de basis voor de structuurvisie 'Van Staelduin naar Arendsduin', die op zijn beurt weer de basis is voor de integrale gebiedsontwikkeling Poelzone. Met daarin ook een belangrijke herstructurering van glastuinbouw. Alle deelprojecten van ONW richten zich op het water, dat publiek toegankelijk is. We zetten maximaal in op het realiseren van openbaar gebied. Er is veel aandacht voor ontwerp- en ruimtelijke kwaliteit." Vier deelgrondexploitaties die samenkomen in één gebiedsexploitatie, lijkt een ideale vorm om kosten goed te kunnen verevenen. De opbrengst van het ene deel wordt gebruikt om de kosten van een andere locatie te dekken. Batige saldo` s worden gebruikt voor ruimtelijke investeringen en gaan niet, zoals elders doorgaans, naar algemene middelen van de gemeentekas. De afspraak is dat in het gebied van Naaldwijk, `s Gravenzande en Monster tot 2020 geen nieuwe locaties voor woningbouw worden aangewezen.
De meeste huizen van ONW komen binnen of direct grenzend aan de bestaande kernen. De bouw startte in ‘Gantel de Baak’, waar Westlanders voorrang hebben bij de keuze van een vrije kavel om een villa te bouwen rondom een binnenhaven. Uit de eerste fase zijn nu 24 van de 28 kavels verkocht. Elk huis, uiteindelijk 85 stuks, ligt aan het water, een stroom die de Gantel heet. Het eerste huis is klaar, de meeste andere zijn of gaan binnenkort in aanbouw.
Een ander project ligt bij Monster vlakbij het Noordzeestrand. Op het terrein ‘Duingeest’ zijn 12 hectare aan kassen gesloopt en het gebied wordt bouwrijp gemaakt. Er komen ongeveer 230 twee-onder-een-kappers, vrijstaande huizen, appartementen en kleine rijtjes, waarvan 30 procent sociale sector. De huizen zijn gepland aan slingerende lanen, een stratenplan dat vanwege de vorm ‘de Vlinder’ heet. De samenwerkingsovereenkomst is in september 2008 getekend. Bouwstart van deze landelijk gelegen woningen, passend in het duinlandschap: 2010. Delfland kan hier een voor de waterhuishouding belangrijk kanaal graven naar het nieuwe in gebruik genomen boezemgemaal, genoemd naar Johan van der Burg. Deze net afgetreden hoogheemraad, voorvechter van het Nieuwe Westland, was commissaris bij ONW.
Een strakkere wijk wordt direct tegen de kern `s Gravenzande aangebouwd, ‘Tuinveld’, met 350 tot 400 woningen, deels in appartementen, 30 woningen per hectare en 30 procent sociale woningbouw. Begin 2009 is gestart met de bouw. Aansluitend wordt een groter groengebied aangelegd, de ‘Groene Schakel’, een provinciale eis om het streekplan van voldoende groen te voorzien. Dit plan schakelt de deelplannen letterlijk aan elkaar.
Het vierde project, ‘Het Nieuwe Water’, aan de oostkant van ’s Gravenzande, van 80 hectare, wordt het meest spectaculair. Marleen van Giesen, projectleider bij ONW: "Nu is hier nog 70 hectare grotendeels glastuinbouw, en een van de diepste polders van het Westland. Bedrijven vertrekken, omliggende woningen krijgen een waterplas voor hun deur. Er komt 23 hectare water, met daaraan en daarbij 1200 woningen en een ecologisch gebied."
Toen het plan voor het eerst werd besproken met het Hoogheemraadschap Delfland zagen de bedenkers grote ogen tegenover zich. "Wij bieden hier een piekwaterberging aan nu de klimaatverandering meer opslag van water vergt", legt Van Giesen uit. "Bergingscapaciteit van 75.000 kubieke meter kan gerealiseerd worden door een forse uitbreiding van het boezemwater. Op het boezemwater is een peilstijging van 35 centimeter toegestaan. Hier wordt water op water gestapeld. Het idee is, de Poelpolder te laten vollopen en op te nemen in het boezemstelsel". In reactie vroeg het Hoogheemraadschap: dus jullie willen een polder opheffen? Ze vonden het geniaal. Voor hen zit er bedrijfseconomisch voordeel aan; zij kunnen een gemaal uitzetten.
Langs de oevers van en op Het Nieuwe Water komen 600 woningen, en in het zuidelijk deel nog eens 600. Via wandel- en fietspaden langs het Staelduinse Bos kom je zo uit op de Nieuwe Waterweg.
Aan de omringende boezems van de Poelpolder liggen nu 54 woningen. Die blijven staan; per huis heeft ONW met de eigenaren plannen gemaakt voor een toekomst aan het water. Het bestemmingsplan wordt goedgekeurd naar verwachting in 2009. In 2010 zou de woningbouw kunnen starten.
Koen Olthuis van architectenbureau Waterstudio.NL heeft het stedenbouwkundig plan voor Het Nieuwe Water ontworpen, in samenwerking met ingenieursbureau Van der Waal & Partners. Hij is nu supervisor/coördinerend architect. Het plan kent acht zogenaamde waterkamers met ieder een eigen karakter, dichtheid en waterbeleving. Olthuis: "Dit is één van de grootste projecten in Nederland als het gaat om leven met water. Een voorbeeld van grootschalig ontpolderen, echt een stap. Als ontwerper kun je een arsenaal aan conceptuele bouwstenen in praktijk brengen. Tot en met een drijvend appartementencomplex met zestig eenheden, zestig tot honderd meter lang. Niet eerder vertoond". Dit project komt van de grond omdat alle betrokkenen dicht bij elkaar zitten, letterlijk en figuurlijk, ziet hij: "Opdrachtgevers zitten op één lijn en gaan over alle belangrijke aspecten, zoals grondeigendom, besluitvorming, wetten en regels. Daarnaast hebben ze gezamenlijk een hoge ambitie. Dat werkt inspirerend. Alles gaat snel, de lijnen zijn kort. Toch is er veel aandacht voor kwaliteit. Zo konden we een studiejaar uittrekken om te komen tot een goed stedenbouwkundig plan, veel langer dan normaal."
Een belangrijke factor is dat vrijwel alle direct betrokkenen Westlanders zijn. Ze hebben een speciale feeling, zijn enthousiast, ze willen wat moois realiseren. Ook de civiel ingenieur is gebiedseigen. De samenwerking tussen visionair Olthuis en Paul van Zundert van Van der Waal & Partners is bijzonder. Van Zundert : "Wij denken direct mee met het ontwerp, voorstellen gaan razendsnel heen en weer. We zien geen beren op de weg, maar vooral mogelijkheden om visies om te zetten in praktische bestekken". Van Giesen: "Het Nieuwe Water kent een klein kernteam, dat mandaat heeft en vlot opereert. Aan tafel zitten de architect, het financiële- en het technische geweten. Samen oplossingen zoeken, in plaats van aangeven wat niet kan, is leidraad."
Water doet mee
Om waterbelang op de agenda te krijgen moet je meedoen in projecten met anderen. Dat gold voor het Hoogheemraadschap dat met ONW voor het eerst participeerde in een commercieel project. Delfland zag in dat het elke kans moest aangrijpen om ruimte te vinden voor water, in dit gebied met een grote hoeveelheid bebouwing en verharding. Er waren niet alleen grotere pompen nodig, maar ook berging. Er ging een ruimtelijk aspect spelen, en die ruimte had Delfland niet. Met gemeente en ontwikkelaar aan tafel werden oplossingen gezocht. Nu zien ze dat je blauw door rood kunt laten betalen. En de gekozen kwantitatieve oplossing zorgt tevens voor hogere waterkwaliteit. Anders had Delfland de behoefte aan capaciteit van lieverlee bij elkaar moeten sprokkelen met een glastuinbouwbedrijf uitkopen hier, een stukje daar, wat sloten. De contacten tussen gemeente en waterschap zijn mede door het ONW-project verbeterd, daar waar vroeger regelmatig Hoekse- en Kabeljauwse twisten waren.
De extra waarde van deze constructie is onder meer, zeggen betrokkenen, de financiering door BNG, huisbankier van de gemeente. Een vertrouwd adres, zeker nu in een economisch zware tijd. De financiële constructie is helder en het openbaar bestuur is er goed op aangesloten. Daarnaast blijkt de kennis en ervaring van OPP nuttig. Wanneer projectontwikkelaar en gemeente elk voor de helft zouden participeren, geeft dat altijd extra discussie over de grondexploitatie. De gemeente wil het saldo van de exploitatie zo hoog mogelijk krijgen. Voor de ontwikkelaar geldt het tegenovergestelde: zo laag mogelijke grondwaarde betalen. Die haalt zijn rendement uit de vastgoedexploitatie. Bij OPP speelt dat niet, want die doet alleen grondexploitatie en laat een ander stenen stapelen.
Elfring: "Kostenbesparing en snelheid van handelen zijn ook argumenten. Deze aanpak is uiteindelijk efficiënter. We hebben veel zaken in eigen hand en huren per uur deskundigheid in. Dat kan een gemeentelijk ingenieursbureau zijn, maar ook een technisch adviesbureau, lokaal bekend. Je voorkomt de valkuil die vaak optreedt bij gebiedsontwikkeling. De overheid heeft traditioneel alle disciplines in huis en er is een houding om die te gebruiken. Maar dat is niet altijd nodig, soms ontbreekt de specifiek benodigde kwaliteit. Anderen erbij halen betekent soms meer vrijheid in denken.“
De holding IOPW NV maakt de beleidskeuzes en stelt het uitvoeringsprogramma vast. ONW BV draagt de projecten voor en zorgt voor financiering en uitvoering. Het eigen vermogen van de uitvoerende commanditaire vennootschap bedraagt 23 miljoen euro. De helft (11,5 miljoen) komt van OPP. De drie publieke partijen dragen samen de andere helft. BNG brengt het vreemd vermogen binnen, 67 miljoen euro. Totale vermogen voor de gebiedsontwikkeling: 90 miljoen.
Er is een Raad van Commissarissen die toezicht houdt. De constructie voorziet in regelmatige voortgang- en taxatierapportages en er is sprake van een redelijk streng regiem, zegt Van Garderen. Wethouders hebben twee rollen: als dagelijks bestuurder van de gemeente en als commissaris. Dat vergt een verschillende houding en opstelling maar levert in de praktijk geen grote obstakels op, stellen de betrokkenen. De indruk is dat ONW zoveel mogelijk uit de politieke hoek wordt gehouden en vooral wordt gezien als project voor het algemeen belang van het hele Westland. Ook helpt mee dat het project een aparte goedwerkende organisatie kent en niet dagelijks aandacht van de commissaris/wethouder vraagt, al is het een megaproject. Wethouder Meijer: "Als commissaris heb ik vooral een controlerende en toezichthoudende rol. Als wethouder RO en Verkeer en Vervoer, en eerstverantwoordelijke bestuurder voor het Waterplan Westland, heb ik te maken met vele plannen en procedures. Ik ben niet de enige commissaris vanuit de gemeente, collega Duijvestijn als wethouder Financiën en Grondzaken ook. We delen de portefeuille Planontwikkeling. We zijn goede collega's en binnen ONW spreken we met één mond."
In mei 2009 moet de gemeenteraad het bestemmingsplan voor Het Nieuwe Water goedkeuren. Het aantal bezwaren of zienswijzen is vrij gering, gezien de omvang van het project. Toch neemt wethouder Meijer alle inbreng zeer serieus en vindt het soms lastig uit te leggen dat het een globaal bestemmingsplan is, dat straks nader wordt uitgewerkt. Een gedetailleerde plankaart zoals men gewend is, ontbreekt. "Burgers willen weten wat een plan precies voor hun achtertuin betekent. In deze fase is dat niet bekend. We moeten ook in het vervolgtraject veel aandacht besteden aan het uitleggen, en het weer erbij betrekken van de bevolking. Belangstelling is er zeker, bij één informatieavond waren eens vierhonderd aanwezigen". In Het Nieuwe Water gaat het om grootschalige ontpoldering maar tegelijkertijd wordt volop nagedacht over andere innovatieve oplossingen voor het waterprobleem in het Westland. Een voorbeeld is waterberging onder de tuinbouwkas: "En dan hoor je geluiden: moeten we de waterproblematiek niet meer op die tweede manier, zo toch meer 'op z`n Westlands', oplossen? Daar heb je mee te maken", zegt Meijer. "De mentaliteit is snelheid maken en zaken aanpakken. Niet alles zo etaleren maar het gewoon doen, al zijn het soms best spectaculaire dingen. Een sober imago, doe alles zo functioneel mogelijk, is het credo."
Kunnen de glastuinders die hectares wel missen, of trekken ze liever weg naar andere delen van Nederland waar meer ruimte is? Ondernemers blijven graag in of nabij het Westland. Bovendien hebben zij belang bij woningen in de buurt, om werknemers hier te binden. Die huizen, in alle soorten en maten, zijn belangrijk voor het glastuinbouwgebied, want nu kunnen ondernemers en werknemers dichter bij het werk wonen. Meer groen, ruimte voor recreatie en ecologie zal het gebied ook meer leefbaar maken en verbeteren. De stad Den Haag heeft veertig vierkante meter groen per inwoner, en Westland slechts de helft.
Crisisbestendigheid
Het huidige zware tij heeft gevolgen. Iedereen houdt rekening met vertraging in de afzet, al is men heel terughoudend in het doen van uitspraken daarover. Wethouder Meijer: "De kwaliteitsafspraken liggen vast, de planvoorbereidingen lopen goed. Misschien dat je in een project 20 woningen per jaar bouwt, in plaats van de gedachte 40. Je doet er dan wat langer over. Dat soort faseringen zie ik mogelijk voor me". Aan de inzet van de betrokkenen ligt het niet, ziet hij: "Overleg loopt hier soepel. Open, kritisch maar constructief. Alles komt op tafel."
Het planologische proces wordt niet beïnvloed door economische tegenwind en dat is goed, vindt Van Garderen. "Iedereen gaat door met plannen maken. Gebiedsontwikkeling gebeurt vaak voor minimaal vijf of tien jaar. Altijd doet zich wel een economische dip voor, en dat is voor ONW, met een looptijd tot 2020, niet verontrustend. Als BNG zijn we het gewend."
